분양광고에서 흔히 볼 수 있는 수익률, 과연 수분양자는 보장 받을 수 있을까?

 

 

재테크로서 상가나 아파트, 오피스텔 등을 분양 받는 것에 관심이 많은 요즘 흔하게 볼 수 있는 상가나 오피스텔 광고들에는 수익률 몇%를 보장한다는 문구가 항상 기재되어 있습니다.

 

 

구체적으로는 상가나 오피스텔을 분양 받으면 임차료로 투자한 금액을 몇%를 보장한다거나, 상가수익으로서 몇%를 보장한다는 식의 광고가 이에 해당합니다.

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상가나 오피스텔을 분양받아서 광고처럼 실제로 수익을 얻을 수 있다면 문제가 발생할 여지가 적습니다.

 

 

그러나, 막상 분양을 받았는데 실제 수익이 얼마되지 않아서 투자한 금액에 대한 손실을 보는 경우도 많아서 퇴직 후 퇴직금을 전부 투자하거나, 대출을 받아서 투자하는 경우 등에는 회복할 수 없는 피해를 입는 경우가 발생하기도 합니다.

 

 

 

 

과연 시행사의 광고대로 수익이 발생하지 않을 경우, 수분양자가 시행사를 상대로 한 '광고에 따른 수익률을 보장하라는 청구'는 받아들여질 수 있을까요?

 

 

 

결론부터 말하자면, 분양계약서상에 수익률 %를 보장한다는 명시적인 내용을 적시하는 등 명확한 약정이 없는 한 광고내용만을 근거로 시행사를 상대로 청구를 하더라도 받아들여지기 어렵습니다.  그러므로 위와 같은 수익률 광고만 보고 상가나 오피스텔을 분양받는 것에 대하여 신중하셔야 할 듯 합니다.

 

 

 

대법원은 "청약은 이에 대응하는 상대방의 승낙과 결합하여 일정한 내용의 계약을 성립시킬 것을 목적으로 하는 확정적인 의사표시인 반면 청약의 유인은 이와 달리​ 합의를 구성하는 의사표시가 되지 못하므로 피유인자가 그에 대응하여 의사표시를 하더라도 계약은 성립하지 않고 다시 유인한 자가 승낙의 의사표시를 함으로써 비로소 계약이 성립하는 것으로서 서로 구분되는 것이다. 그리고 위와 같은 구분 기준에 따르자면, 상가나 아파트의 분양광고의 내용은 청약의 유인으로서의 성질을 갖는 데 불과한 것이 일반적이라 할 수 있다. 그런데 선분양·후시공의 방식으로 분양되는 대규모 아파트단지의 거래 사례에 있어서 분양계약서에는 동·호수·평형·입주예정일·대금지급방법과 시기 정도만이 기재되어 있고 분양계약의 목적물인 아파트 및 그 부대시설의 외형·재질·구조 및 실내장식 등에 관하여 구체적인 내용이 기재되어 있지 아니한 경우가 있는바, 분양계약의 목적물인 아파트에 관한 외형·재질 등이 제대로 특정되지 아니한 상태에서 체결된 분양계약은 그 자체로서 완결된 것이라고 보기 어렵다 할 것이므로, 비록 분양광고의 내용, 모델하우스의 조건 또는 그 무렵 분양회사가 수분양자에게 행한 설명 등이 비록 청약의 유인에 불과하다 할지라도 그러한 광고 내용이나 조건 또는 설명 중 구체적 거래조건, 즉 아파트의 외형·재질 등에 관한 것으로서 사회통념에 비추어 수분양자가 분양자에게 계약 내용으로서 이행을 청구할 수 있다고 보이는 사항에 관한 한 수분양자들은 이를 신뢰하고 분양계약을 체결하는 것이고 분양자들도 이를 알고 있었다고 보아야 할 것이므로, 분양계약시에 달리 이의를 유보하였다는 등의 특단의 사정이 없는 한, 분양자와 수분양자 사이에 이를 분양계약의 내용으로 하기로 하는 묵시적 합의가 있었다고 봄이 상당하다(대법원 2007. 6. 1. 선고 2005다5812,5829,5836 판결)"고 판시한 바 있습니다.

 

 

 

요컨대, 계약은 청약과 승인으로 이루어지나, 분양광고는 청약의 유인에 불과하여 계약의 내용이 되었다고 볼 수 없고, 계약의 내용이 되었다고 보기 위하여는 당사자 사이의 별도의 합의가 있었다는 사정이 존재하여야 합니다. 즉, 수익률 약정이 계약의 내용이 되었다고 볼 수 있는 구체적인 증거가 필요하다는 것인데 대부분 분양계약서는 다수 수분양자들과 계약을 체결하는 것이 예정되어 있어서 대부분 획일적인 내용으로 구성되어 있으므로 수익률 보장을 위하여는 별도의 특약사항으로서 계약서상에 명시하는 것이 필요합니다.

 

 

 

 

 

 

※ 상품의 허위 과장 광고로서 기망행위가 인정되는 경우에는 손해배상청구가 인정될 수 있는 등 사실관계에 따라서 법적 대응 및 법적 판단이 달라질 수 있으므로 자세하게 상담 받으실 것을 권합니다.