계약금 중 일부만 받은 경우, 매도인이 매매계약을 해제하기 위한 위약금은 계약금 전부를 기준으로 합니다.

 

 

A는 2013. 3.경 B로부터 아파트 한채를 11억 원에 매수하기로 하는 매매계약을 체결하고, 계약금 1억 1,000만 원 중 1,000만 원은 계약 당일에 지급하고, 나머지 1억 원은 다음 날 B의 계좌로 송금하기로 하였습니다.

A는 B에게 1,000만 원을 지급하였고, 다음날 1억 원을 지급하여고 하였으나, B는 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄하고 1,000만 원의 배액인 2,000만 원을 변제공탁하면서 계약해제를 주장하였습니다.

 

A는 B가 계약을 해제하기 위해서는 1,000만 원의 배액이 아니라, 1억 1,000만 원의 배액인 2억 2,000만 원을 지급하여야 한다고 주장하면서 소송을 제기하였습니다.

 

 

 

매매계약을 체결할 때, 매매계약서상으로 '매수인이 중도금 또는 잔금을 지급하기 전까지, 매도인은 계약금의 배액을 배상하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다'고 약정하는 것이 일반적이고, 우리 민법도 위와 같은 해약금 규정을 두고 있습니다.

 

 

 

민법 제565조(해약금) ① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

 

 

 

그리고, 통상 매매계약 등에 있어서 계약금은 전체 대금의 10%의 정도로 정하지만, 우선 계약금의 일부만을 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나, 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정하는 경우가 종종 있을 수 있습니다.

 

 

 

즉, 계약금 전부를 지급하였을 때에는 상대방이 계약을 이행하기 전까지, 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 매매계약을 해제할 수 있음은 분명하다고 할 것이나, 이와 달리 계약금의 일부만을 지급한 경우 상환하거나 포기해야할 계약금을 실제로 지급한 금액을 기준으로 할 것인지 아니면 매매계약으로 정한 계약금을 기준으로 할 것인지가 문제된 것입니다.

 

 

 

이에 대하여 대법원은 "계약금 일부만 지급된 경우 계약금을 교부받은 B가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 돈은 '실제 교부받은 계약금'이 아니라 '약정 계약금'이라고 보는 것이 타당하다"고 판시하였습니다(대법원 2015. 4. 23.선고 2014다231378판결).

 

 

 

 

대법원은 매매계약이 성립된 경우 당사자 일방이 이를 마음대로 해제할수 없는 것이 원칙이라는 점을 확실히 하고, 만약 실제 교부받은 계약금의 배액만을 상환해 해제할 수 있다면 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 된다는 점¹, 교부받은 돈이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유롭게 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 될 수 있다는 점을 근거로 하였습니다.

 

 

 

 

이러한 대법원의 입장은 민법 제565조 제1항의 계약해제권이 발생하기 위하여는 계약금 전부가 지급되어야 하고, 만약 계약금의 일부만이 지급된 경우에는 위 계약해제권이 발생하지 않다는 기존의 입장을 전제로 한 것입니다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611 판결).

 

1. 당초 실제 교부받은 금액을 계약금으로 정하면 될 것이지, 계약서상 계약금을 다르게 정할 필요가 없다는 것이지요. [본문으로]