아파트 등 내력구조부에 발생한 하자의 하자보수기간

 

A아파트 입주자대표회의는 아파트에 입주했지만 아파트 외벽과 내벽에 균열과 누수 등의 하자가 발생했다면서 하자보수를 보증한 대한주택보증을 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 이에 대하여 대한주택보증은 내력구조부에 발생한 결함으로 인해 무너지거나 무너질 염려가 있는 중대한 하자가 아니기 때문에 하자보수기간을 3년으로 보아야 한다고 주장하였습니다.

 

 

 

주택법 제46조는 담보책임 및 하자보수의무에 관하여 규정하고 있고,주택법 시행령 제59조 제1항 및 [별표 7]은 내력구조부에 중대한 하자¹가 있다고 인정하는 경우, 하자보수기간을  ‘기둥·내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다)은 10년, 보·바닥 및 지붕은 5년’으로 규정하고 있습니다.

 

 

<주택법>

제46조(담보책임 및 하자보수 등) ① 사업주체(「건축법」 제11조에 따라 건축허가를 받아 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축한 건축주 및 제42조제2항제2호에 따른 행위를 한 시공자를 포함한다. 이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 같다)는 건축물 분양에 따른 담보책임에 관하여 전유부분은 입주자에게 인도한 날부터, 공용부분은 공동주택의 사용검사일(주택단지 안의 공동주택의 전부에 대하여 임시 사용승인을 받은 경우에는 그 임시 사용승인일을 말하고, 제29조제1항 단서에 따라 분할 사용검사나 동별 사용검사를 받은 경우에는 분할 사용검사일 또는 동별 사용검사일을 말한다) 또는 「건축법」 제22조에 따른 공동주택의 사용승인일부터 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 담보책임기간에 공사상 잘못으로 인한 균열·침하(沈下)·파손 등 대통령령으로 정하는 하자가 발생한 경우에는 해당 공동주택의 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자(이하 이 조 및 제46조의2부터 제46조의7까지에서 "입주자대표회의등"이라 한다)의 청구에 따라 그 하자를 보수하여야 한다.  

1. 입주자

2. 입주자대표회의

3. 관리주체(하자보수청구 등에 관하여 입주자 또는 입주자대표회의를 대행하는 관리주체를 말한다)

4. 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따른 관리단

③ 사업주체는 제1항에 따른 담보책임기간에 공동주택의 내력구조부에 중대한 하자가 발생한 경우에는 하자 발생으로 인한 손해를 배상할 책임이 있다. 

 

 

<주택법 시행령>

제59조(사업주체의 하자보수) ① 사업주체(법 제46조제2항에 따른 사업주체를 말한다. 이하 이 조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2, 제60조의4, 제61조, 제62조 및 제62조의13에서 같다)가 보수책임을 부담하는 하자의 범위, 내력구조부별 및 시설공사별 하자담보책임기간 등은 별표 6 및 별표 7과 같다.

 

[별표 7]

내력구조부별 하자보수대상 하자의 범위 및 하자담보책임기간

(제59조제1항관련)

 

1. 하자의 범위

가. 내력구조부에 발생한 결함으로 인하여 당해 공동주택이 무너진 경우

나. 제62조제3항의 규정에 의한 안전진단 실시결과 당해 공동주택이 무너질 우려가 있다고 판정된 경우

2. 내력구조부별 하자보수기간

가. 기둥 · 내력벽(힘을 받지 않는 조적벽 등은 제외한다) :10년

나. 보· 바닥 및 지붕 : 5년

 

 

 

위 사안에서, 문제는 아파트가 무너질 정도의 중대한 하자가 있는 경우는 명확한 규정이 존재하나, 중대하지 않은 내력구조부 하자의 하자담보책임기간에 관한 명확한 규정이 없다는 것이었습니다.

 

 

이에 대하여, 대법원은 "공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간[=10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕)]"이라는 판단을 내렸습니다.

 

 

구 주택법(2009. 2. 3. 법률 제9405호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제46조 제1항, 제3항, 제4항, 구 주택법 시행령(2007. 3. 16. 대통령령 제19935호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제59조 제1항 [별표 6], [별표 7], 제62조 제3항, 제106조 제1항 제2호의 내용 및 체계와 아울러, 구 주택법 제46조 제1항 및 제3항, 구 주택법 시행령 제59조 제1항 및 [별표 7]은 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대하여는 그 위험성과 주요성에 비추어 특히 가중책임을 지게 하려는 것이지, 내력구조부에 대해서는 공동주택이 무너지거나 무너질 우려가 있는 경우와 같은 중대한 하자에 대해서만 보수책임을 부담하는 것으로 제한하려는 취지는 아니라고 보이는 점, 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 경우 구 주택법 제46조 제1항, 구 주택법 시행령 제59조 제1항 및 [별표 6]에 따라 사업주체가 보수책임을 부담하는 하자에 해당하나, 하자보수기간에 관한 명시적인 규정은 없는 점, 한편 구 주택법 시행령 [별표 6]에서 정하고 있는 하자담보책임기간 1년, 2년, 3년에 해당하는 하자는 공사의 종류별로 분류하고 있는 데 반해 내력구조부의 하자는 하자의 발생부위를 기초로 분류하고 있어서 그 분류기준이 달라 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자에 대해 [별표 6]에서 정하고 있는 시설공사별 하자담보책임기간을 곧바로 적용하기는 어려운 점, 건설산업 전반에 관한 기본법인 건설산업기본법령은 공동주택을 포함한 대형공공성 건축물의 기둥 및 내력벽의 책임기간을 10년으로, 기둥 및 내력벽 이외의 구조상 주요 부분의 책임기간을 5년으로 규정하면서 기둥 및 내력벽 등이 무너지거나 무너질 우려가 있다고 판정되어야 한다는 요건을 별도로 요구하고 있지 아니한데(건설산업기본법 제28조 제1항, 건설산업기본법 시행령 제30조 및 [별표 4] 참조), 아파트와 같은 공동주택의 경우 일반 집합건물보다 보호의 필요성이 크다고 할 것인데도 내력구조부에 발생한 중대한 하자에 대해서만 하자보수기간을 5년 또는 10년으로 본다면 오히려 일반 집합건물보다 보호를 하지 않는 결과가 되어 국민의 주거생활에 큰 위험을 초래할 수 있는 점, 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설·공급·관리와 이를 위한 자금의 조달·운용 등에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 하는 주택법의 입법 취지 등을 종합하여 보면, 공동주택의 내력구조부에 발생한 중대한 하자가 아닌 하자의 하자보수기간 역시 10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕)으로 봄이 타당하다.( 대법원 2014. 10. 15. 선고 2012다93619 판결)

 

 

이와 같이, 아파트 내력구조에 발생한 결함으로 인하여 외벽과 내벽에 균열과 누수 등의 하자가 발생한 경우, 당해 아파트의 사용승인일로부터 10년(기둥, 내력벽) 또는 5년(보, 바닥, 지붕) 내에 주택건설사업주체가 이를 보수하고 손해를 배상할 책임이 있다고 할 것이므로, 입주자는 건축주를 상대로 손해배상을 청구할 수 있는 권리가 있습니다.

1. 당해 공동주택이 무너진 경우 또는 무너질 우려가 있다고 판정된 경우 [본문으로]